DXG更新 – 買い

CTCP TẬP ĐOÀN ĐẤT XANH (DXG VN)

弊社は、不動産市場の回復、土地バンクの拡大、販売価格の上昇により、目標株価56,550ドン/株で「買い」の投資判断を付与します。

2021年概要

DXGは2021年に好業績を達成し、純売上高は1兆ドン超（前年比+249%）、親会社株主に帰属する税引後利益は11億5,700万ドンとなりました。これは2020年の約500億ドンの損失と比較して大幅な改善です。その要因は以下の通りです。

1. Gem Sky World（約1,200戸）とOpal Boulevard（1,400戸超）の引き渡しにより、不動産開発売上高は前年比18.3倍の7,200億ドン超に増加しました。

2. 2021年上半期の不動産市場の回復が主な要因となり、仲介サービスからの売上高は前年比32%増の2,541億ドンに達しました。

3. Hiệp Bình Phước、トゥードゥック市にあるプロジェクトの事業主であるXuan Dinh社の株式55%の譲渡により、金融収益が220億ドン計上されました。これにより、持分比率は45%に減少しました。

4. 2020年に関連会社Long Dienの譲渡により526億ドンの損失が発生したため、金融費用は前年比37%減少しました。

土地バンクの拡大

DXGは、Ninh Thuan省のGem Diamond Bay（915ha）、Binh Phuoc省のDXH Opal Green City（300ha）、Quang Nam省のGem City Riverside（278ha）などの大規模都市開発プロジェクトをさらに取得することにより、土地バンクを4,148haに拡大し、前年同期比81%増を目指しています。同社は、ホーチミン市内の小規模プロジェクト（1～2ha）を譲渡し、ホーチミン市よりも販売価格が合理的で土地原価が低い地方の大規模プロジェクトの開発に注力する予定です。

Gem RiversideやGem Premiumのようなホーチミン市内の好立地にある中規模プロジェクトについては、同社は1/500計画を調整し、製品をミドルエンドからハイエンドセグメントにアップグレードすることで、販売価格と利益率の向上を図ります。弊社は、この戦略が市場のトレンドと同社の持続可能な発展に合致していると考えております。

DXGによると、予定されている土地バンクの30%以上が整備済み土地となる見込みです。2022年～2023年期における土地バンクへの投資資本は年間約8,000億～1兆ドンで、そのうち60%は既存プロジェクトの用地取得に、40%はM&Aに充当されます。

資金調達

DXGは多くの大規模プロジェクトを買収しているため、長期借入金の需要も増加しています。同社は、子会社DXSの株式を担保として、予想金利年10.5%の3年満期社債を最大4,000億ドン公募発行する計画です。さらに、同社は転換価格が62,000ドン/株を下回らない5年満期転換社債を3億米ドル発行することも検討しています。したがって、弊社は純負債/自己資本比率が2021年末の過去5年間で最低水準であった10.9%から、2022年末には28.0%に上昇すると予測しています。

予測と評価

DXGは、Gem Sky WorldおよびSt Mortizプロジェクトの引き渡しと、仲介サービス部門の回復（フルパッケージ仲介の割合が従来の仲介よりも高くなると予想される）により、2022年も成長を続けると予想されており、推定純売上高は1兆1,101億ドン（前年比+10%）、親会社株主に帰属する税引後利益は1,424億ドン（前年比+24%）となる見込みです。弊社は、2022年の販売実績がGem Sky World、Gem Riverside、Opal Cityviewから約1兆5,000億ドン（前年比3倍）、3,000戸超（前年比+109%）に達すると推定しています。

全体として、DXGは仲介サービスで市場シェアをリードし、活気ある経営陣と良好な財務状況を持つ不動産会社です。サムオブザパーツ評価法を用いて、弊社は2022年末の目標株価を56,550ドン/株とし、「買い」の投資判断を付与します。

詳細は添付ファイルをご参照ください