更新 VRE – 買い

VINCOM RETAIL株式会社 (VRE VN)

不動産賃貸事業と不動産譲渡事業の両方における前向きな期待に基づき、買い推奨を再確認、目標株価は33,054ドン/株

VREは2023年第1四半期に好調な業績を達成し、純売上高は19億4,300万ドン（前年同期比+42%）、税引後利益は1兆ドン以上（前年同期比+171%）となり、計画の19%と22%を達成しました。これは主に、テナント支援費用を支出せず（2022年第1四半期は4,640億ドンを支出）、賃貸事業が力強く成長したこと、および2022年第2四半期以降に3つの新規商業施設（TTTM）が開業したことによるものです。これにはVMM Smart City、VCP Mỹ Tho、VCP Bạc Liêuが含まれ、総賃貸面積（GFA）が約93,000m2増加しました。売上総利益率は44.6%から61.2%に増加しました。これは、賃貸事業の優れた業績によるもので、賃貸事業からの営業利益は1兆4,780億ドン（前年同期比+62%）に達しました。平均稼働率は85.4%（前年同期比+2.7ポイント）、賃料は2019年同期比で7-10%上昇し、自動駐車場や2023年第1四半期時点で83の商業施設のうち50施設への太陽光発電設置といったコスト削減策が貢献しました。

一方、不動産譲渡収入は前年同期比97%減の30億ドンに急減しました。これは、VREが2022年第1四半期の20戸に対し、タイホアプロジェクトで1戸のショップハウスしか引き渡さなかったためです。VREは6月末からディエンビエンフーおよびドンハ・クアンチプロジェクトの引き渡しを開始する予定であるため、不動産譲渡収入は2023年下半期に回復する見込みです。

VREは2023年に新規商業施設を開設する代わりに、既存の83の商業施設の運営最適化に注力しているため、新規商業施設の開設数を6から2に修正しました。具体的には、10月に総賃貸面積45,700m2のVMM Grand Parkと、12月に総賃貸面積9,500m2のVCP Hà Giangです。そのため、当社の総売上高予測を9%下方修正し、10兆2,150億ドン（前年同期比+39%）としました。一方、VREがVingroup (HSX: VIC) および関連当事者向けのプロジェクトにおける商業施設部分の開発のために預けた保証金は、2023年第1四半期に30%以上増加し、5兆8,000億ドン以上（総資産の約13%に相当）となりました。これにより、預金、貸付、保証金からの受取利息収入は前年同期比で倍増し、2,240億ドンに達しました。したがって、2023年の税引後利益を2%上方修正し、3兆8,770億ドン（前年同期比+40%）としました。

健全な財務状況（純現金/自己資本比率12.2%）、ダイナミックな経営陣、そして市場をリードするシェアを持つVREは、ベトナムにおける中間層の増加、新しい都市開発の進展、そして国際ブランドの継続的な拡大から引き続き恩恵を受けると期待されています。EV/EBITDA、P/B、DCFの各評価手法を組み合わせ、2023年末の目標株価を33,054ドン/株と設定しました。これは以前の目標株価よりもわずかに高い水準です。

VREのリスクには以下が含まれます。(1) 新規商業施設の開設は、Vingroupのプロジェクトの進捗に大きく依存しますが、住宅市場は高金利、法的手続きの遅延、社債発行の問題など多くの課題に直面しています。ただし、これらの課題は緩和の兆候を見せ始めています。(2) インフレと金利への懸念が、消費者の非必需品の購入に影響を与える可能性。(3) Eコマースの急速な発展。