セクター概要 – 産業用不動産 – 2023年3月30日

産業用不動産セクター

概要：設立された工業団地（KCN）の数は、過去22年間で2000年の61箇所から2022年には410箇所へと約7倍に増加しました。2022年末時点で、ベトナムには約300の工業団地が稼働しており、平均稼働率は前年同期比10ポイント増の71.1%で安定しています。工業団地は累計で約11,000件のFDIプロジェクト（登録資本金合計約2,500億米ドル）と、約11,000件のDDIプロジェクト（登録資本金合計約3,000兆ドン）を誘致しました。

2022年、土地賃料は上昇傾向を継続しましたが、FDI登録資本の減少と世界的な需要の低下により、投資家がリスクを最小限に抑え、防衛のために現金を温存し、工場拡張・移転計画を延期したため、そのペースは鈍化しました。北部市場では、残存リース期間あたりの平均土地賃料が111米ドル/m2（前年比+0.9%、前期比+0.9%）を記録した一方、南部市場では126米ドル/m2（前年比+8.2%、前期比+0.9%）を記録しました。稼働率は北部で79.1%（前年比-0.9ポイント、前期比-1.2ポイント）、南部で85.6%（前年比-4.4ポイント、前期比+0.4ポイント）で安定しています。

同様の傾向は、既製工場市場でも見られ、北部では平均賃料が4.84米ドル/m2/月（前年比+3%、前期比+1.5%）、南部では4.75米ドル/m2/月（前年比+0.3%、前期比-1.3%）でした。

機会と課題： 成長の原動力としては、チャイナ・プラス・ワンの傾向、中台間の緊張、比較的安定したマクロ経済状況、競争力のあるコストで豊富な労働力、競争力のある賃料、インフラ投資、FTAなどが挙げられます。一方で、世界的な需要の減少、グローバルミニマム税、生産賃金の上昇率、用地取得の遅れ、不十分なインフラは、市場の発展に課題をもたらす可能性があります。

見通し： 上記の多くの好機を鑑み、当セクターの長期的な見通しを前向きに評価しています。土地面積の制約と外国企業からの安定した需要により、賃料は引き続き緩やかに上昇し、稼働率は安定した水準を維持すると予想されます。長期的には、賃料が低く、より広い面積の土地が利用可能であるため、新規供給は従来の地域から離れた場所へと拡大するでしょう。グリーンでスマートな工業団地、混雑した都市における多層階の倉庫や工場、テナントのニーズに合わせて倉庫と工場を柔軟に転換できる施設への需要が高まるでしょう。

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