Cập nhật nhanh KDH – MUA

KQKD 2025 tăng mạnh svck và cao hơn dự phóng chủ yếu do số lượng căn thấp tầng bàn giao tại dự án Gladia cao hơn dự kiến. Điều chỉnh tăng 13% dự phóng LNST 2026 lên 2.013 tỷ đồng do tăng biên lợi nhuận gộp của dự án Gladia và giảm chi phí chiết khấu thanh toán cho người mua nhà. Chúng tôi giảm 15% mục tiêu cuối năm 2026 xuống 33.400 đồng/cổ phiếu do giảm tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới 5-10% trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng và tín dụng cho ngành bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn. Chúng tôi nâng khuyến nghị từ Khả quan lên Mua do giá cổ phiếu đã giảm 24% kể từ báo cáo cập nhật vào ngày 03/11/2025.

KDH ghi nhận KQKD khả quan trong năm 2025 với doanh thu thuần đạt 4.674 tỷ đồng (+43% svck) và LNST đạt 1.634 tỷ đồng (+103 svck), vượt kế hoạch lợi nhuận 63% và dự phóng của ACBS 60% chủ yếu do phân khu thấp tầng tại dự án Gladia bàn giao nhanh hơn dự kiến.

Phân khu thấp tầng của dự án Gladia đạt tỷ lệ hấp thụ khá tốt kể từ khi bắt đầu mở bán vào tháng 9/2025 với ước tính khoảng 130/226 căn được bán ra và 70 căn đã được bàn giao tính đến cuối năm 2025. Phân khu cao tầng bao gồm 616 căn hộ của dự án này đã được khởi công xây dựng trong tháng 1/2026, dự kiến mở bán vào Q3/2026 và bàn giao vào Q4/2027.

KDH dự kiến đạt LNST 2026 trên 2.000 tỷ đồng trong đó 1.600 tỷ đồng đến từ dự án Gladia và 500 tỷ đồng đến từ tồn kho các dự án khác. Ngoài ra, công ty đang trong giai đoạn trao đổi các cơ hội hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết tại 3 dự án (Bình Trưng Đông mở rộng, 11A và KCN Lê Minh Xuân mở rộng) và có thể ghi nhận thêm lợi nhuận từ giao dịch bán vốn tại các dự án này.

Chúng tôi điều chỉnh giảm 13% dự phóng doanh thu 2026 xuống 5.258 tỷ đồng do 30 căn thấp tầng tại Gladia dự kiến bàn giao trong năm 2026 đã được bàn giao trong 2025. Tuy nhiên, chúng tôi tăng 13% dự phóng LNST 2026 lên 2.013 tỷ đồng (+23% svck) do tăng biên lợi nhuận gộp của phân khu thấp tầng dự án Gladia 10% lên gần 70% và giảm chi phí chiết khấu thanh toán cho người mua nhà 38% xuống 345 tỷ đồng. Chúng tôi chưa phản ánh lợi nhuận đột biến từ hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết tại 3 dự án nói trên vào dự phóng năm 2026 do chưa có thông tin chi tiết.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng và tín dụng cho ngành bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn, chúng tôi điều chỉnh giảm tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới 5-10%, qua đó giảm giá mục tiêu cuối năm 2026 của KDH 15% xuống 33.400 đồng/cổ phiếu.

Nhìn chung, chúng tôi cho rằng triển vọng kinh doanh của KDH tiếp tục được hỗ trợ bởi nguồn cung hạn chế của các dự án nhà ở thấp tầng tại khu vực TP.HCM cũ, các dự án cơ sở hạ tầng xung quanh được đẩy mạnh (ví dụ như dự án nâng cấp nút giao Mỹ Thủy và nút giao An Phú, đường vành đai 3, mở rộng Cao tốc Long Thành – Dầu Giây) và sự gia tăng rất nhanh của tầng lớp trung lưu, thúc đẩy nhu cầu cao về căn nhà thứ 2. Chúng tôi nâng khuyến nghị từ Khả quan lên Mua do giá cổ phiếu đã giảm 24% kể từ báo cáo cập nhật vào ngày 03/11/2025.