Cập nhật VHM – TRUNG LẬP

KQKD Q2/2026 và 6T2026 khả quan và cao hơn dự phóng chủ yếu nhờ ghi nhận các giao dịch bán sỉ tại dự án Green Paradise, Ocean Park 2 và Ocean Park 3. Chúng tôi điều chỉnh tăng dự phóng LNST 2026 45% lên 65.200 tỷ đồng do tăng doanh thu bán sỉ tại các dự án Saigon Park và Green Paradise. Chúng tôi cũng điều chỉnh tăng 15% giá mục tiêu cuối năm 2026 lên 62.900 đồng/cổ phiếu do điều chỉnh tăng 30% doanh số bán hàng năm 2026 và thêm dự án Global Sportia vào mô hình định giá. Lặp lại khuyến nghị Trung Lập.

VHM ghi nhận KQKD Q2/2026 khả quan với doanh thu đạt 52.722 tỷ đồng (+188% svck) và LNST đạt 26.467 tỷ đồng (+222% svck). Lũy kế 6T2026 công ty cũng ghi nhận kết quả tích cực với doanh thu đạt 116.565 tỷ đồng (+243% svck) và LNST đạt 52.092 tỷ đồng (+379% svck), hoàn thành 87% kế hoạch lợi nhuận. Tăng trưởng trong kỳ chủ yếu đến từ:
(1) Bàn giao các dự án trọng điểm Green Paradise (46.200 tỷ đồng), Ocean Park 2 (24.700 tỷ đồng) và Ocean Park 3 (14.300 tỷ đồng)
(2) Biên lợi nhuận gộp (BLNG) tăng từ 26,4% lên 56,6% do tỷ trọng doanh thu bán sỉ tăng lên 64% và BLNG của Vinhomes Green Paradise ở mức khá cao
(3) Chi phí bán hàng & QLDN giảm 28% svck, đạt 2.366 tỷ đồng do tỷ trọng bán sỉ tăng lên ~77% doanh số bán hàng trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ chiếm ~20%.

Trong Q2/2026, VHM bán được 33.650 căn (+1060% svck) với doanh số đạt 66.400 tỷ đồng (+104% svck) chủ yếu tại các dự án Saigon Park (~35.000 tỷ đồng) và Global Gate Hạ Long (~26.600 tỷ đồng). Lũy kế 6T2026, doanh số bán hàng đạt 148.100 tỷ đồng (+119% svck) và doanh số bán hàng chưa ghi nhận tính đến cuối Q2/2026 đạt 196.700 tỷ đồng (+42% svck) chủ yếu đến từ các dự án Green Paradise, Saigon Park, Global Gate Hạ Long. Chúng tôi điều chỉnh dự phóng doanh số bán hàng cả năm 2026 tăng 30% lên 278.000 tỷ đồng do doanh số nửa đầu 2026 cao hơn dự kiến.

Theo công ty cho biết thì chương trình đổi vàng mua nhà ghi nhận giao dịch không đáng kể và hiện tại công ty hầu như không có rủi ro về biến động giá vàng. Đối với các dự án đường sắt tốc độ cao Bến Thành-Cần Giờ và Hà Nội-Quảng Ninh thì VinSpeed sẽ chịu trách nhiệm gọi vốn còn VHM sẽ bù phần còn lại và đóng vai trò là nhà thầu EPC. Tuy nhiên, hiện tại 2 dự án đường sắt này vẫn còn trong giai đoạn đầu triển khai và chưa có thông tin chi tiết nên chúng tôi chưa phản ánh hai dự án này trong định giá cổ phiếu VHM.

Trong 6T2026, khoản đặt cọc cho mục đích đầu tư và thương mại tăng mạnh 61% lên 314.314 tỷ đồng, chiếm 28% tổng tài sản, trong đó khoản đặt cọc cho các bên liên quan là 102.282 tỷ đồng, chiếm 9% tổng tài sản.

Nợ vay tăng mạnh để đầu tư nhiều dự án lớn. Trong 6T2026, tổng nợ vay tăng hơn 69.000 tỷ đồng lên 215.453 tỷ đồng, trong đó 53% là vay ngân hàng và 45% là trái phiếu. Hơn 48% tổng nợ vay có lãi suất cố định và phần còn lại là thả nổi. Tỷ lệ Nợ ròng/VCSH tăng từ 35,9% lên 57,1%, cao hơn trung vị ngành là 28,9% trong khi Nợ ròng/EBITDA giảm từ 2,2x xuống 1,6x, thấp hơn trung vị ngành là 1,9x.