VRE更新 – 買い

2023年末の目標株価32,817ドン/株で「買い」の投資判断を再度推奨します。これは、2023年にCOVID支援策が発生せず、6つの商業施設が新規オープンし、不動産譲渡収入が大幅に増加するという期待に基づいています。

2022年第3四半期および2022年1-9月期の好調な業績

VREの2022年第3四半期の業績は、純売上高が2兆ドン以上（前年同期比155%増）、税引後利益が7,940億ドンに達し、前年同期比33倍増となり、当社の予測と一致しました。2022年1-9月期の業績は、純売上高が5兆2,240億ドン（前年同期比16%増）、税引後利益が1兆9,440億ドン（前年同期比63%増）に達し、それぞれ計画の65%と81%を達成し、堅調に成長しました。この結果は、主に不動産賃貸事業の力強い回復によるものです。

不動産賃貸事業は、主に賃借人支援策の縮小、2022年第2四半期に3つの商業施設がオープンしたこと、および賃料の上昇により成長しました。

良好な財務状況

VREは、2022年第3四半期末時点で純現金残高が1兆500億ドン、純現金残高/自己資本比率が3.2%と、2021年末の3,300億ドンおよび1.1%と比較して良好な財務状況にあります。同社の総負債は約3兆2,000億ドンで、そのうち94%は変動金利の社債であり、担保は商業施設の土地使用権および土地上の付属資産です。1兆ドン以上の社債は2023年4月に満期を迎え、残りは2025年8月です。外貨建て負債がなく、純現金残高が2023年末まで維持されると推定されるため、VREの金利リスクおよび為替リスクは取るに足らないものと当社は考えております。

2023年の良好な見通し

2023年の売上高は11兆ドン以上（前年同期比50%増）、税引後利益は3兆8,000億ドン近く（前年同期比55%増）に達すると推定されており、以下の仮定に基づいています。

– 2023年中にCOVIDの影響を受けた賃借人への支援策が発生しないこと。

– VMMグランドパーク（総床面積45,700平方メートル、2023年7月）、VMMジ・エンパイア（総床面積65,700平方メートル、2023年12月）、VCPハザン、VCPバクザン、VCPディエンビエンフー、VCPドンハクアンチーの6つの商業施設がオープンする予定であり、これにより2023年末までに総小売床面積が190万平方メートル以上に増加します。

– 2022年第2四半期にオープンした3つの商業施設が2023年通年で稼働すること。

– 商業施設の平均稼働率が約85%に達すること。

– 主にドンハクアンチー商業タウンハウスプロジェクトにおける不動産譲渡の引き渡しと収益計上。

評価 

EV/EBITDA法、P/B法、および割引キャッシュフロー法を組み合わせて、当社は2023年末の目標株価を32,817ドン/株と設定しました。これは、主に割引率の上昇と2024年から2026年の期間における新規商業施設のオープン面積の減少により、2022年の評価額から11%減少しています。当社は、中間層の急速な増加、新しい都市開発の進展、およびベトナムにおける国際ブランドの拡大から同社が引き続き恩恵を受けるとの期待に基づき、「買い」の投資判断を推奨します。

リスク

– 新規商業施設のオープンは、主にVinhomesの不動産プロジェクトの進捗に大きく依存していますが、住宅市場は高金利、社債市場の停滞、信用制限など多くの困難に直面しています。

– インフレと金利への懸念は、消費者の非必需品購入需要に影響を与えます。