Lợi nhuận 9T2026 phù hợp với dự phóng của chúng tôi và chủ yếu đến từ khoản lãi từ thoái vốn tại Bình Trưng Mới và lãi từ mua rẻ dự án An Lập. Chúng tôi điều chỉnh giảm 13% dự phóng doanh thu năm 2027 xuống 4.010 tỷ đồng và giảm 21% dự phóng LNST sau CĐTS xuống 1.429 tỷ đồng do lùi thời gian bàn giao dự án Bình Trưng mở rộng từ năm 2027 sang năm 2028 và loại bỏ doanh thu cho thuê của KCN Lê Minh Xuân mở rộng do dự án này được chuyển đổi thành dự án nhà ở xã hội. Giá mục tiêu cuối năm 2027 được điều chỉnh giảm 17% xuống 19.000 đồng/cổ phiếu do chia cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ 10%, thay đổi quy hoạch một số dự án và bổ sung dự án BT và Tân Tạo B. Duy trì khuyến nghị MUA.

Lợi nhuận 9T2026 chủ yếu đến từ hoạt động ngoài cốt lõi. KDH ghi nhận doanh thu thuần 483 tỷ đồng, giảm 83% svck do chỉ bàn giao một số ít căn thấp tầng tại dự án Gladia. Tuy nhiên, LNST sau CĐTS tăng gấp đôi svck lên 1.209 tỷ đồng, chủ yếu đến từ các khoản lãi bất thường:
1) 896 tỷ đồng doanh thu tài chính từ việc chuyển nhượng vốn tại Bình Trưng Mới. Trong đó, ~22 tỷ đồng là khoản lãi từ việc chuyển nhượng 2% vốn, giảm tỷ lệ sở hữu của KDH xuống 48,95%, và ~875 tỷ đồng còn lại là khoản lãi từ lần chuyển nhượng 49% vốn trước đây, được chuyển từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối sang báo cáo kết quả kinh doanh.
2) 285 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua rẻ 99% vốn của An Lập với giá 2.553 tỷ đồng.
3) 129 tỷ đồng tiền bồi thường chấm dứt hợp đồng.

Điều chỉnh quy hoạch một số dự án để thích ứng với điều kiện thị trường không thuận lợi. KDH sở hữu quỹ đất hơn 660 ha tại khu vực nội thành TP.HCM và trước đây tập trung phát triển căn hộ trung cấp và nhà liền thổ cao cấp. Gần đây, công ty điều chỉnh quy hoạch một số dự án (An Lập, 11A, Tân Tạo A) theo hướng tăng sản phẩm cao tầng, giảm sản phẩm thấp tầng và mở rộng sang phân khúc nhà ở xã hội (chuyển đổi KCN Lê Minh Xuân mở rộng thành dự án nhà ở xã hội Lê Minh Xuân với quy mô ~30.000 căn). Chúng tôi cho rằng sự chuyển hướng chiến lược này phù hợp với điều kiện thị trường bất động sản hiện tại trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao và Chính phủ hỗ trợ phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội – những phân khúc có nhu cầu cao và bền vững. Điều này sẽ giúp công ty đẩy nhanh tốc độ bán hàng và thu tiền. Chi tiết xem tại Bảng 2.

Link xem báo cáo chi tiết: KDH Cập nhật 13.11.2026