Báo cáo ngành Bất động sản Khu công nghiệp

Triển vọng ngành Bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) vẫn khả quan nhờ các chính sách hỗ trợ thu hút FDI của Chính phủ, các lợi thế về địa chính trị, chi phí sản xuất và hợp tác thương mại quốc tế. FDI vẫn tăng trưởng tốt trong nửa đầu năm 2026 (FDI đăng ký đạt 34,65 tỷ USD (+61% svck) và FDI giải ngân đạt hơn 13 tỷ USD (+11% svck)). Trong đó, Thái Nguyên vươn lên dẫn đầu cả nước, thu hút hơn 8 tỷ USD.

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất của ngành vẫn là những rủi ro về điều tra theo Mục 301 dẫn đến các biện pháp trừng phạt về thuế từ Mỹ, chiến tranh, bất ổn chính trị, suy thoái kinh tế khiến các khách thuê chần chừ trong việc đưa ra quyết định mở rộng đầu tư, đa dạng hóa cơ sở sản xuất sang nước ngoài.

Tình hình cho thuê đất và nhà kho, nhà xưởng tiếp tục tăng trưởng ổn định với tỷ lệ lấp đầy đi ngang và giá thuê tăng trưởng khoảng 3-5%/năm. Số lượng KCN thành lập mới đạt đỉnh vào nửa đầu năm 2025, sau đó bắt đầu giảm về mức trung bình khoảng 6-7 KCN thành lập mới mỗi quý.

Nghị quyết 10 về phát triển FDI đưa ra các mục tiêu cụ thể về thu hút FDI trong giai đoạn 2026-2030 và tỷ lệ đóng góp của khối FDI trong nền kinh tế đến 2045, tập trung vào các ngành công nghệ cao, AI, … và khuyến khích chuyển giao công nghệ, phát triển nhà cung ứng nội địa nhà đào tạo nguồn nhân lực. Tuy nhiên, các giải pháp để thực hiện các mục tiêu đề ra vẫn còn ở mức khái quát, do đó, cần chờ thêm các văn bản hướng dẫn cụ thể về các biện pháp ưu đãi đầu tư, chính sách, v.v. để đánh giá về mức độ tác động của Nghị quyết này. Các doanh nghiệp KCN uy tín với quỹ đất lớn, kết nối hạ tầng tốt và sẵn sàng đáp ứng các yêu cầu về KCN sinh thái (ví dụ như KBC, BCM, IDC, VGC, …) sẽ được hưởng lợi từ Nghị quyết này.

Doanh thu 2026 của ngành ước đạt 72.400 tỷ đồng (+14% svck) và LNST sau CĐTS ước đạt gần 22.000 tỷ đồng (+56% svck) chủ yếu nhờ tăng trưởng từ nhóm KCN chuyển đổi từ đất trồng cao su. Nhóm cao su như PHR, GVR, … dự kiến tăng trưởng mạnh trong năm 2026 với kỳ vọng giá cao su sẽ tiếp tục tăng trong giai đoạn 2026-2030 nhờ cầu vượt cung, giá dầu biến động do chiến tranh tại Trung Đông và thời tiết tại các nước sản xuất chính bị ảnh hưởng bởi El Nino. Ngoài ra, các công ty này sẽ nhận được tiền bồi thường đáng kể từ chuyển đổi đất cao su sang đất KCN và xây dựng cao tốc. Đối với nhóm thuần KCN như IDC, SIP, BCM, KBC, NTC, SZC … thì dự phóng KQKD sẽ đi ngang hoặc suy giảm svck (trừ KBC) do diện tích KCN ký mới trong năm 2025 bị sụt giảm do ảnh hưởng bởi thuế quan Mỹ và tác động của Thông tư 99 về việc hạch toán doanh thu cho thuê KCN nên một số công ty như SZC và NTC phải chuyển cách ghi nhận từ 1 lần sang phân bổ hằng năm.