Cập nhật IDC – MUA

TỔNG CÔNG TY IDICO – CTCP (HNX: IDC)

KQKD Q3/2025 vượt dự phóng do diện tích khu công nghiệp được bàn giao cao hơn dự kiến. Chúng tôi điều chỉnh tăng ước tính lợi nhuận trước thuế năm 2025 thêm 20% và chuyển giá mục tiêu sang cuối năm 2026 lên 51.900 đồng/cổ phiếu. Do đó, chúng tôi nâng khuyến nghị từ Khả quan lên Mua (tiềm năng tăng giá 35,5%) do giá cổ phiếu đã giảm 14% kể từ báo cáo cập nhật vào ngày 19/08/2025.

IDICO công bố KQKD Q3/2025 tăng trưởng hai chữ số với doanh thu đạt 2.871 tỷ đồng (+26% svck) và lợi nhuận trước thuế (LNTT) đạt 1.218 tỷ đồng (+10% svck), vượt dự báo của chúng tôi nhờ hơn 35 ha đất khu công nghiệp (KCN) được bàn giao, chủ yếu tại các KCN Cầu Nghìn, Hựu Thạnh và Quế Võ 2. Trong 9T2025, IDC đạt doanh thu 6.428 tỷ đồng (-7% svck) và LNTT 2.259 tỷ đồng (-8% svck), lần lượt hoàn thành 72% và 87% kế hoạch. Kết quả kinh doanh sụt giảm chủ yếu do diện tích đất KCN được bàn giao thấp hơn (63 ha so với 88 ha trong 9T2024), được bù đắp một phần bởi tăng trưởng giá thuê trung bình từ 2,5-8,9% svck (trừ KCN Quế Võ 2 có giá thuê đi ngang trong 9T2025).

Doanh thu mảng KCN tăng 24% svck, đạt 1.537 tỷ đồng trong Q3/2025, vượt dự báo của chúng tôi, nhờ hơn 35 ha đất được bàn giao chủ yếu tại các KCN Cầu Nghìn, Hữu Thành và Quế Võ 2. Tuy nhiên, doanh thu 9T2025 giảm 22% svck, đạt 2.620 tỷ đồng do diện tích KCN được bàn giao thấp hơn (63 ha so với 88 ha trong 9T2024). Biên lợi nhuận gộp (BLNG) mảng này trong 9T2025 cải thiện nhẹ từ 60,3% lên 63,4% nhờ giá thuê tăng.

IDC cho thuê được 7,6 ha (-65% svck) trong Q3/2025 và 55,4 ha (-15% svck) trong 9T2025, tương đương 45% kế hoạch và 58% dự phóng, do những lo ngại về thuế quan của Mỹ. Tuy nhiên, thỏa thuận khung giữa Hoa Kỳ và Việt Nam đã được công bố vào cuối tháng 10/2025 nên tình hình cho thuê của IDC có thể cải thiện trong Q4/2025 khi một số khách thuê bắt đầu quan tâm đầu tư vào Việt Nam với một số hợp đồng đang được đàm phán (8-10 ha/hợp đồng). Tuy nhiên, theo quan điểm chúng tôi thì công ty khó có thể hoàn thành mục tiêu cho thuê 123,5 ha trong năm nay.

Đối với KCN Tân Phước 1, IDC dự kiến hoàn thành giải phóng mặt bằng vào cuối năm 2025 do UBND tỉnh đã phê duyệt giá đền bù đất (khoảng 10 USD/m2). Tỷ lệ hấp thụ dự kiến sẽ được đẩy nhanh khi công ty được chấp thuận bổ sung ngành dệt nhuộm vào KCN này.

Các dự án nhà xưởng/nhà kho xây sẵn tại KCN Nhơn Trạch 1 và Hựu Thạnh có hiệu suất hoạt động tốt hơn so với mảng cho thuê đất KCN trong năm 2025 do khách thuê ưa chuộng hình thức thuê ngắn hạn để giảm chi phí đầu tư ban đầu và thăm dò thị trường Việt Nam trong bối cảnh bất ổn do chiến tranh thương mại gây ra. Tại KCN Nhơn Trạch 1, Giai đoạn 2 với diện tích 14 ha đang được làm quy hoạch và dự kiến sẽ khởi công xây dựng vào Q4/2025 hoặc Q1/2026 sau khi Giai đoạn 1 với diện tích 8,3 ha đã được lấp đầy hết. Tại KCN Hựu Thạnh, Giai đoạn 2 với diện tích 8,2 ha đã lấp đầy 75%, trong khi Giai đoạn 3 với diện tích 18,7 ha đã hoàn thiện thiết kế và đang trong giai đoạn điều chỉnh Quy hoạch 1/500.

Doanh thu mảng điện tăng trưởng hai chữ số trong Q3/2025 (+17% svck), đạt 1.048 tỷ đồng) và 9T2025 (+18% svck, đạt 2.786 tỷ đồng). Biên lợi nhuận gộp mảng điện được cải thiện lên 14,1% trong Q3/2025 (Q3/2024: 10,6%) và 10,8% trong 9T2025 (9T2024: 7,0%). Tăng trưởng doanh thu chủ yếu đến từ: (1) sản lượng điện tại nhà máy thủy điện Đăk Mi 3 tăng trưởng 74% svck và (2) giá điện bình quân phân phối tại các KCN tăng 4,8% từ ngày 10/05/2025 theo Quyết định số 1279/QĐ-BCT.

Mảng BOT tăng trưởng nhẹ như dự phóng của chúng tôi với doanh thu 9T2025 đạt 355 tỷ đồng (+4% svck) nhờ tăng trưởng số lượt xe qua trạm thu phí. BLNG mảng BOT đạt 44,7%, cao hơn mức 36,4% của 9T2024 chủ yếu nhờ chi phí bảo trì thấp hơn.

Mảng bất động sản (BĐS) ghi nhận doanh thu giảm 31% svck trong 9T2025, đạt 340 tỷ đồng do phần lớn dự án Bắc Châu Giang đã được bàn giao trong năm 2024. Đầu năm 2026, IDC sẽ khởi công xây dựng Giai đoạn 1 của dự án nhà ở xã hội Nhơn Trạch (4 tòa nhà với 1.500 căn hộ trên tổng số 8 tòa nhà và 3.000 căn hộ) và dự kiến bàn giao trong giai đoạn 2027-2028.

Nhìn chung, triển vọng của phân khúc KCN đã được cải thiện nhờ các thỏa thuận khung giữa Mỹ và Việt Nam được công bố vào cuối tháng 10/2025 và thuế suất vẫn giữ nguyên so với mức được công bố vào cuối tháng 7/2025, tốt hơn nhiều so với mức thuế được công bố vào đầu tháng 4/2025 và tương đương so với các nước láng giềng. FDI đăng ký trong 10T2025 tăng 15,6% svck, đạt 31,5 tỷ USD và FDI giải ngân tăng lên 21,3 tỷ USD (+8,8% svck).

IDC được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì các lợi thế trong những năm tới như mảng điện và BOT tăng trưởng ổn định, diện tích cho thuê KCN còn lại khá lớn và suất sinh lợi cổ tức bằng tiền mặt cao (kỳ vọng đạt 9,2%/năm). Chúng tôi điều chỉnh diện tích KCN bàn giao năm 2025 từ 72 ha lên 83 ha và tổng doanh thu năm 2025 tăng 7% lên 8.283 tỷ đồng (-6% svck) và LNTT tăng 20% lên 2.650 tỷ đồng (-12% svck), tương đương 95% và 102% kế hoạch.

Trong năm 2026, chúng tôi dự phóng doanh thu đạt 8.131 tỷ đồng (-4% svck) và LNTT đạt 2.390 tỷ đồng (-10% svck) nhờ tăng trưởng ổn định của mảng điện và BOT, nhưng mảng KCN dự kiến sẽ giảm do diện tích bàn giao thấp hơn và mảng bất động sản có thể giảm do Giai đoạn 1 và 2 của dự án Bắc Châu Giang đã được bàn giao hết trong năm 2025.

Sử dụng phương pháp NAV, chúng tôi đưa ra mức giá mục tiêu là 51.900 đồng/cổ phiếu vào cuối năm 2026, tăng 9% so với giá mục tiêu cuối năm 2025, do bổ sung 20 ha diện tích đất thương phẩm tại KCN Nhơn Trạch 1 (được chuyển đổi từ diện tích cây xanh nhiều hơn quy định) và nợ ròng giảm 868 tỷ đồng. Chúng tôi nâng khuyến nghị từ Khả quan lên Mua do giá cổ phiếu đã giảm 14% kể từ báo cáo cập nhật vào ngày 19/08/2025. Với giá đóng cửa ngày 07/11/2025, IDC đang giao dịch ở mức P/E 2026F là 9,1 và P/B 2026F là 2,3, so với trung bình ngành lần lượt là 12,2 và 1,6.