TỔNG CÔNG TY PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ KINH BẮC – CTCP (KBC VN)

KQKD 6T2025 tăng trưởng mạnh chủ yếu nhờ bàn giao đất tại các cụm công nghiệp ở tỉnh Hưng Yên. Do rủi ro chung từ thuế quan của Mỹ đã hạ nhiệt nên chúng tôi điều chỉnh tăng dự phóng năm 2025 bằng cách tăng diện tích đất bàn giao tại các cụm công nghiệp ở tỉnh Hưng Yên và giảm tỷ lệ chi phí bán hàng và QLDN trên doanh thu. Giá mục tiêu cuối năm 2025 được điều chỉnh tăng 29% lên 42.100 đồng/cổ phiếu chủ yếu nhờ bổ sung thêm 5 KCN mới được phê duyệt vào mô hình định giá. Thay đổi khuyến nghị từ Khả quan sang Trung lập do giá cổ phiếu đã tăng 38% kể từ báo cáo cập nhật tháng 2/2025.

KBC công bố KQKD khả quan trong nửa đầu năm 2025 với doanh thu đạt 3.696 tỷ đồng (+254% svck) và LNST đạt 1.248 tỷ đồng (+537% svck), chủ yếu nhờ:

(1) Doanh thu mảng khu công nghiệp (KCN) tăng trưởng gấp 5 lần svck, đạt 2.803 tỷ đồng, nhờ diện tích đất công nghiệp được bàn giao tăng lên, đạt 85,7 ha chủ yếu tại các cụm công nghiệp (CCN) ở tỉnh Hưng Yên so với 15,3 ha được bàn giao trong 6T2024.

(2) Thuế suất thực tế giảm từ 44,0% xuống 24,6%

Trong 6T2025, KBC được chấp thuận chủ trương đầu tư 5 KCN mới (Kim Thành 2, Quế Võ 2 mở rộng, Sông Hậu 2, Bình Giang và Phú Bình) với tổng diện tích là 1.578 ha. Do đó, tổng diện tích KCN của KBC tăng lên hơn 6.400 ha và diện tích thương phẩm còn lại tăng lên 2.882 ha, thuộc nhóm cao nhất trong ngành bất động sản KCN. Công ty đã khởi công xây dựng KCN Tràng Duệ 3 (653 ha tại Hải Phòng) vào tháng 5/2025 và ký kết biên bản ghi nhớ (MOU) cho thuê khoảng 30 ha với 4 nhà đầu tư.

Sau gần 4 tháng đàm phán, Mỹ đã đồng ý giảm thuế đối ứng với Việt Nam từ 46% xuống mức 20%, tương đương với hầu hết các nước ASEAN và thấp hơn Trung Quốc, Ấn Độ, Lào và Myanmar. Mối lo ngại chính hiện nay là mức thuế 40% đối với hàng trung chuyển nhằm ngăn chặn hàng hóa Trung Quốc sử dụng Việt Nam làm “trung tâm trung chuyển” để xuất khẩu sang Mỹ trong khi đó chính phủ Mỹ vẫn chưa đưa ra định nghĩa rõ ràng về “quy tắc xuất xứ”. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng rủi ro chung đã giảm kể từ tháng 4/2025 và những lợi thế cơ bản của Việt Nam (ví dụ như tình hình chính trị ổn định, chi phí lao động cạnh tranh, chi phí điện cạnh tranh, số lượng FTA đã ký kết) dự kiến sẽ tiếp tục nâng cao sức hút FDI của Việt Nam trong dài hạn. Do đó, chúng tôi điều chỉnh diện tích cho thuê năm 2025 tăng 90% lên 141 ha, tương đương 73% kế hoạch của công ty.