Khách hàng cá nhân
Khách hàng tổ chức
Lợi nhuận Q1/2026 tăng mạnh chủ yếu nhờ ghi nhận khoản lãi 285 tỷ đồng từ giao dịch mua rẻ dự án An Lập. Chúng tôi điều chỉnh tăng 18% dự phóng LNST của công ty mẹ lên 1.489 tỷ đồng (+42% svck) để phản ánh khoản lãi nêu trên. Giá mục tiêu điều chỉnh tăng 2% lên 34.100 đồng/cổ phiếu chủ yếu do thêm dự án An Lập nhưng nợ ròng tăng 4.130 tỷ đồng. Lặp lại khuyến nghị Mua.
KDH ghi nhận KQKD Q1/2026 không đồng nhất với doanh thu thuần giảm 60% svck, đạt 281 tỷ đồng nhưng LNST công ty mẹ tăng 131% svck, đạt 281 tỷ đồng. Doanh thu giảm do số lượng sản phẩm bàn giao ít hơn (ước tính Q1/2026 bàn giao 5 căn thấp tầng tại dự án Gladia trong khi Q1/2025 bàn giao hơn 400 căn chung cư tại dự án Privia). Lợi nhuận tăng chủ yếu nhờ:
(1) Khoản lãi 285 tỷ đồng từ giao dịch mua 99% CTCP Phát triển Bất động sản An Lập. Đây là chủ đầu tư dự án An Lập có quy mô 8,2 ha tại phường Cát Lái, Tp.HCM, nằm gần dự án Gladia và Bình Trưng mở rộng với hơn 200 căn thấp tầng, qua đó nâng tổng quỹ đất của cụm dự án tại phường Bình Trưng – Cát Lái lên gần 40 ha với tổng cộng ~4.000 căn hộ và ~600 căn thấp tầng.
(2) Biên lợi nhuận gộp tăng từ 44,3% lên 68,2% do khu thấp tầng của dự án Gladia có biên lợi nhuận cao hơn Privia.
Gladia là dự án bán hàng trọng điểm và đóng góp doanh thu chính trong năm 2026. Lũy kế đến hết Q1/2026 KDH bán được khoảng 60% và bàn giao hơn 30% trên tổng số 226 căn thấp tầng tại dự án Gladia. Công ty đã khởi công xây dựng khu cao tầng với hơn 600 căn hộ vào tháng 1/2026 và dự kiến mở bán vào Q3/2026 và bàn giao vào Q4/2027.
Tỷ lệ đòn bẩy tăng cao hơn trung vị ngành. Trong Q1/2026, tổng dư nợ vay tăng gần 5.200 tỷ đồng lên 15.348 tỷ đồng chủ yếu do phát sinh thêm khoản vay 2.100 tỷ đồng để mua lại dự án An Lập và 2.678 tỷ đồng để đầu tư dự án Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng GĐ2 và 3, Khu dân cư 11A – GĐ2 và Khu đô thị Tân Tạo. Tỷ lệ Nợ ròng/VCSH tăng từ 34,9% lên 53,5% và Nợ ròng/EBITDA tăng từ 3,4 lần lên 5,6 lần, lần lượt cao hơn trung vị ngành là 30,4% và 1,9 lần. Chúng tôi cho rằng tỷ lệ đòn bẩy của KDH sẽ cải thiện vào cuối năm 2026 khi công ty đẩy mạnh hoạt động bán hàng tại dự án Gladia và bán một phần vốn tại 3 dự án (Bình Trưng Đông mở rộng, 11A và KCN Lê Minh Xuân mở rộng) để hợp tác, liên doanh, liên kết.
Hàng tồn kho tăng do mua thêm dự án An Lập. Trong Q1/2026, hàng tồn kho tăng 25% so với đầu năm lên hơn 29.000 tỷ đồng, chiếm 73% tổng tài sản chủ yếu do thêm dự án An Lập với giá trị là 5.445 tỷ đồng.
Thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức như lãi suất cao và thắt chặt tín dụng làm ảnh hưởng đến tâm lý người mua trong ngắn hạn. Tuy nhiên trong dài hạn chúng tôi cho rằng các dự án của KDH sẽ đạt tỷ lệ hấp thụ khả quan nhờ vị trí tốt, thương hiệu mạnh, pháp lý minh bạch, các gói hỗ trợ lãi suất và lực đẩy từ các dự án hạ tầng giao thông như nút giao Mỹ Thủy, cầu Cát Lái, cầu đường Bình Tiên, v.v.
