Cập nhật KDH – MUA

Định hướng tập trung phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền và hạn mức tín dụng phân bổ cho ngành bất động sản (BĐS) được kiểm soát chặt chẽ là những yếu tốt bất lợi cho các dự án ở phân khúc trung và cao cấp của KDH. Mặc dù KDH là công ty có pháp lý dự án tốt và vẫn đang tiếp cận được nguồn vốn, nhưng động lực tăng trưởng cũng bị giảm đáng kể. Do đó, chúng tôi điều chỉnh giảm doanh số bán hàng 2026/2027 lần lượt 27%/19%. Từ đó, LNST 2027 bị điều chỉnh giảm tương ứng là 1.799 tỷ đồng (-24% so với dự phóng cũ). Giá mục tiêu năm 2027 của KDH là 23.000 đồng/cổ phiếu (-33% so với giá mục tiêu 2026). Tuy nhiên, chúng tôi vẫn duy trì khuyến nghị Mua do giá cổ phiếu đã giảm 26% kể từ báo cáo cập nhật gần nhất.

Điều chỉnh giảm doanh số bán hàng do tình hình thị trường không thuận lợi. KDH sở hữu quỹ đất hơn 620 ha ở nội thành TP.HCM và tập trung phát triển phân khúc chung cư trung cấp và nhà liền thổ cao cấp. Trong giai đoạn 2026-2027, KDH tập trung phát triển cụm dự án ở phường Bình Trưng và Cát Lái với tổng diện tích gần 40 ha, bao gồm hơn 600 nhà phố/biệt thự với giá bán từ 200 triệu đồng/m2 và 4.000 căn chung cư với giá bán từ 83 triệu đồng/m2. Do định hướng của chính phủ đối với thị trường BĐS trong giai đoạn này, n chúng tôi cho rằng các dự án ở phân khúc trung và cao cấp của KDH sẽ bị ảnh hưởng trong giai đoạn 2026-2027. Trên quan điểm thận trọng, chúng tôi điều chỉnh giảm dự phóng doanh số bán hàng 2026/2027 lần lượt 27%/19% xuống 4.300/6.400 tỷ đồng (doanh số bán ước tính 6T2026: 300 tỷ đồng).

Tỷ lệ đòn bẩy tiếp tục tăng dù công ty đẩy mạnh chuyển nhượng vốn dự án. Công ty có kế hoạch đẩy mạnh chuyển nhượng một phần vốn trong các dự án (cụm dự án phường Bình Trưng và Cát Lái, Khu dân cư 11A, và KCN Lê Minh Xuân mở rộng) để hợp tác, liên doanh, liên kết nhằm tận dụng nguồn vốn nước ngoài và giảm áp lực tài chính trong trung hạn. KDH chuyển nhượng 51% vốn tại Bình Trưng Mới, giảm tỷ lệ sở hữu xuống 48,95% và ghi nhận lợi nhuận tài chính 896 tỷ đồng trong Q2/2026. Tuy nhiên, trong 6T2026, nợ ròng của công ty vẫn tăng gần 6.400 tỷ đồng lên 16.659 tỷ đồng. Do đó, tỷ lệ Nợ ròng/VCSH tăng từ 34,9% lên 68,9% và Nợ ròng/EBITDA tăng từ 3,4x lên 8,0x, cao hơn nhiều so với trung vị ngành lần lượt là 28,9% và 1,9x. Chi phí lãi vay bình quân 6T2026 tăng lên 10% (từ mức 9,7% cuối 2025).

Mở rộng sang dự án BT. KDH thành lập Công ty TNHH MTV Đầu tư Khang Phúc An, với vốn điều lệ 2.500 tỷ đồng và do KDH sở hữu 100% vốn. Công ty mới được thành lập nhằm thực hiện hợp đồng BT dự án chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng và Chợ Gà – Gạo tại TP.HCM với quy mô 4,2 ha, tổng vốn đầu tư gần 16.400 tỷ đồng, dự kiến khởi công trong Q3/2026 và hoàn thành xây dựng vào Q4/2028. Với việc mở rộng sang dự án BT, chúng tôi cho rằng nhu cầu vốn của KDH dự kiến sẽ tiếp tục mở mức cao trong 2026-2027.