VRE – Cập nhật nhanh – KHẢ QUAN

CTCP VINCOM RETAIL (HSX: VRE)

Tăng trưởng mạnh trong Q3/2025 và 9T2025 chủ yếu nhờ thu nhập tài chính cao từ tiền đặt cọc. Điều chỉnh LNST năm 2025 tăng 39% nhờ ghi nhận gần 1.900 tỷ đồng LNTT từ giao dịch chuyển nhượng Vincom Center Nguyễn Chí Thanh. Giữ nguyên dự phóng năm 2026. Điều chỉnh giá mục tiêu cuối năm 2026 tăng 12% lên 38.800 đồng/cổ phiếu, chủ yếu nhờ giao dịch chuyển nhượng nói trên và bổ sung thêm dự án nhà phố thương mại tại Vinhomes Green Paradise. Duy trì khuyến nghị Khả quan.

VRE công bố KQKD Q3/2025 khả quan với doanh thu đạt 2.251 tỷ đồng (+8% svck) và LNST đạt 1.376 tỷ đồng (+52% svck). Sự tăng trưởng doanh thu chủ yếu đến từ mảng cho thuê bất động sản (BĐS), ghi nhận mức tăng trưởng 7% svck, đạt 2.124 tỷ đồng. LNST tăng mạnh nhờ doanh thu tài chính (lãi tiền gửi và lãi từ khoản đặt cọc theo hợp đồng BCC) tăng gấp đôi, đạt 802 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp giảm từ 52,4% xuống 50,5%, chủ yếu do biên lợi nhuận gộp của mảng cho thuê BĐS giảm từ 53,7% xuống 52,4%, chủ yếu do chi phí năng lượng tăng cao do thời tiết nắng nóng.
KQKD 9T2025 không đồng nhất với doanh thu đạt 6.525 tỷ đồng (-4% svck) và LNST đạt 3.787 tỷ đồng (+26% svck). Sự sụt giảm doanh thu chủ yếu do mảng chuyển nhượng BĐS giảm 85% svck, đạt 115 tỷ đồng do việc bàn giao nhà phố thương mại đã gần hoàn tất, trong khi mảng cho thuê BĐS tiếp tục tăng trưởng ổn định ở mức 6% svck, đạt 6.218 tỷ đồng nhờ 5 trung tâm thương mại (TTTM) được khai trương trong năm 2024 và tỷ lệ lấp đầy cải thiện, đạt 87% (+2,2 điểm %).
Gần cuối tháng 10/2025, VRE công bố giao dịch chuyển nhượng toàn bộ 99,99% cổ phần tại Công ty TNHH Bất động sản Vincom NCT – đơn vị sở hữu VCC Nguyễn Chí Thanh tại Hà Nội – cho Công ty TNHH Đầu tư Thương mại và Dịch vụ Bảo Quân với giá trị chuyển nhượng là 3.630 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế là 68 triệu USD, tương đương gần 1.900 tỷ đồng, dự kiến ghi nhận trong Q4/2025. VCC Nguyễn Chí Thanh tọa lạc từ tầng hầm đến tầng 6 của một tòa nhà hỗn hợp nằm trên đường Nguyễn Chí Thanh, Hà Nội, có tổng diện tích sàn bán lẻ hơn 46.500 m2 và đã đi vào hoạt động vào cuối năm 2015. VRE đã ngừng cho thuê các tầng thương mại vào năm 2024 và chuyển đổi thành văn phòng trước khi chuyển nhượng.
Công ty đã dời lịch mở bán hai dự án nhà phố thương mại tại Vinhomes Golden Avenue (khoảng 280 căn với tổng vốn đầu tư 1,3 nghìn tỷ đồng) và Vinhomes Royal Island (khoảng 1.000 căn với tổng vốn đầu tư 4,8 nghìn tỷ đồng) từ Q4/2025 sang sớm nhất là Q2/2026, tuy nhiên việc bàn giao vẫn diễn ra trong năm 2026 như dự phóng trước đó của chúng tôi. Ngoài ra, VRE dự kiến sẽ mở bán khoảng 1.300 căn nhà phố thương mại tại dự án Vinhomes Green Paradise vào Q1/2027.
Năm 2026, VRE dự kiến khai trương 1 TTTM mới là Vincom Plaza Wonder Park với tổng diện tích sàn bán lẻ là 19.000 m2 và tổ chức lễ động thổ 3 TTTM với tổng diện tích sàn là 220.000 m2 (bao gồm VMM Green Hạ Long 110.000 m2, VMM Green City 70.000 m2 và VCP tại Làng Vân, Đà Nẵng 40.000 m2).
Với giao dịch chuyển nhượng VCC Nguyễn Chí Thanh, chúng tôi điều chỉnh LNST năm 2025 tăng 39% lên 6.636 tỷ đồng. Chúng tôi giữ nguyên LNST năm 2026 ở mức 6.070 tỷ đồng (-9% svck). Giá mục tiêu cuối năm 2026 điều chỉnh tăng 12% lên 38.800 đồng/cổ phiếu, chủ yếu nhờ giao dịch chuyển nhượng nói trên và bổ sung dự án nhà phố thương mại tại Vinhomes Green Paradise, bù đắp một phần cho khoản nợ ròng tăng 3.209 tỷ đồng trong Q3/2025. Duy trì khuyến nghị Khả quan.