Cập nhật NLG – MUA

KQKD Q2/2026 và 6T2026 kém khả quan nhưng phù hợp với dự phóng của chúng tôi. Sụt giảm trong Q2/2026 chủ yếu do doanh thu giảm mạnh hơn chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp và chi phí tài chính tăng mạnh. ACBS kỳ vọng số lượng bàn giao trong nửa cuối năm 2026 sẽ cải thiện so với nửa đầu năm 2026 và NLG có thể ghi nhận lợi nhuận từ chuyển nhượng một phần dự án nên chúng tôi giữ nguyên dự phóng 2026.

Chúng tôi điều chỉnh giảm 27% giá mục tiêu cuối năm 2026 xuống 29.800 đồng/cổ phiếu do giảm 40%/30% doanh số bán hàng năm 2026/2027 với giả định lãi suất sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong 2026-2027 và sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA vì giá cổ phiếu đã giảm 20% kể từ báo cáo cập nhật tháng 5/2026 và NLG có quỹ đất sạch lớn, pháp lý dự án minh bạch và xây dựng được thương hiệu trong phân khúc nhà ở vừa túi tiền trong khi phân khúc này dự kiến sẽ hưởng lợi từ chính sách hỗ trợ của nhà nước và ngân hàng trong thời gian tới.

NLG ghi nhận KQKD Q2/2026 kém khả quan với doanh thu đạt 415 tỷ đồng (-46% svck) và LNST công ty mẹ đạt 55 tỷ đồng (-44% svck). Sự sụt giảm chủ yếu do:
(1) Doanh thu giảm mạnh hơn Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp (-46% so với -6%),
(2) Chi phí tài chính tăng 72% svck, đạt 61 tỷ đồng.

Lũy kế 6T2026 công ty cũng ghi nhận kết quả kinh doanh kém với doanh thu đạt 1.895 tỷ đồng (-8% svck) và LNST công ty mẹ đạt 123 tỷ đồng (-41% svck), hoàn thành 17% kế hoạch lợi nhuận và 18% dự phóng của chúng tôi. Sụt giảm trong kỳ chủ yếu đến từ:
(1) Biên lợi nhuận gộp giảm từ 36,1% xuống 32,6% do Q2/2026 bàn giao nhiều sản phẩm có biên lợi nhuận thấp như EhomeS Cần Thơ trong khi Q2/2025 bàn giao nhiều sản phẩm có biên lợi nhuận cao như Valora Southgate,
(2) Trong 6T2026 NLG bàn giao nhiều sản phẩm từ các dự án liên doanh, liên kết là Mizuki và Izumi nhiều hơn so với cùng kỳ năm ngoái nên lợi ích cổ đông thiểu số tăng 52 tỷ đồng svck.

Mặc dù thị trường BĐS nhà ở đối mặt với nhiều khó khăn như lãi suất cao, tín dụng bị kiểm soát chặt hơn và chính sách BĐS thay đổi liên tục làm ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà nhưng kết quả bán hàng của NLG vẫn tăng trưởng nhẹ 8% svck trong Q2/2026, đạt hơn 3.000 tỷ đồng nhờ tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và các chính sách hỗ trợ tài chính cho người mua nhà. Lũy kế 6T2026, NLG đạt doanh số bán hàng hơn 5.000 tỷ đồng (+52% svck), chủ yếu đến từ các dự án Sol Garden, Elyse Island, Mizuki và Izumi.

Trên quan điểm thận trọng, chúng tôi giảm 40%/30% doanh số bán hàng năm 2026/2027 xuống ~10.000/13.000 tỷ đồng do giả định lãi suất sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong nửa cuối 2026 và Nghị quyết 21 ban hành vào cuối tháng 7/2026 giới hạn thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình có thể làm ảnh hưởng đến nhu cầu mua chung cư trong tương lai.