Cập nhật nhanh NTC – Không đánh giá

CTCP KHU CÔNG NGHIỆP NAM TÂN UYÊN (NTC VN)

CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) sẽ chuyển niêm yết gần 24 triệu cổ phiếu từ sàn UpCOM sang HOSE. Ngày giao dịch đầu tiên là 28/10/2025 với giá tham chiếu là 161.470 đồng/cổ phiếu, giảm 2% so với giá đóng cửa phiên giao dịch cuối cùng trên UPCOM ngày 15/10/2025 là 165.000 đồng/cổ phiếu.
NTC sở hữu 3 khu công nghiệp (KCN) tại phường Tân Uyên và phường Bình Cơ, TP.HCM với tổng diện tích 966 ha, tỷ lệ lấp đầy trung bình 68,7% và diện tích đất thương phẩm còn lại là 227 ha. Hai KCN đầu tiên (Nam Tân Uyên và Nam Tân Uyên mở rộng) đã gần lấp đầy, do đó KCN mới là Nam Tân Uyên mở rộng – GĐ2 với tổng diện tích là 346 ha và tỷ lệ lấp đầy 18,2% là nguồn thu chính của công ty. Ngoài ra, NTC còn có dự án khu dân cư Nam Tân Uyên với tổng diện tích 51 ha nhưng đóng góp vào lợi nhuận không đáng kể.
Nếu cộng thêm các KCN do công ty liên kết và công ty liên quan phát triển, NTC sẽ có 16 KCN với tổng diện tích là 7.548 ha và diện tích đất thương phẩm còn lại là 2.293 ha tính đến Q2/2025, đứng thứ 2 trong ngành bất động sản KCN sau Becamex IDC (HOSE: BCM) khi cộng thêm các KCN của liên doanh VSIP. NTC đã đầu tư thành công vào các công ty này và nhận được khoảng 100 tỷ đồng cổ tức tiền mặt mỗi năm, tương đương khoảng 1/3 LNST của NTC. (Xem Phụ lục 1 & 2).
Trong 5 năm qua, NTC ghi nhận kết quả kinh doanh ổn định với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) của doanh thu là 17% và CAGR của LNST là 5% nhờ phương pháp ghi nhận doanh thu cho thuê KCN phân bổ hàng năm và doanh thu tài chính ổn định từ lãi tiền gửi và cổ tức. Năm 2025, công ty đặt mục tiêu doanh thu 793 tỷ đồng (+116% svck) và LNST 284 tỷ đồng (-3% svck) chủ yếu nhờ ghi nhận dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng – GĐ2 theo phương pháp một lần. Kế hoạch LNST 2025 giảm có thể phản ánh quan điểm thận trọng của công ty về tình hình thuế quan của Mỹ hiện đang ảnh hưởng đến ngành bất động sản KCN tại Việt Nam. Trong 6T2025, doanh thu đạt 277 tỷ đồng (+124% svck) và LNST đạt 169 tỷ đồng (+29% svck), hoàn thành lần lượt 35% và 59% kế hoạch.
Tình hình tài chính của công ty tương đối tốt với nợ vay thấp và trạng thái tiền mặt ròng được duy trì từ khi niêm yết trên sàn UpCOM đến năm 2023. Năm 2024, NTC đã tăng tổng dư nợ vay gần 2.400 tỷ đồng chủ yếu để trả tiền sử dụng đất cho dự án mới là KCN Nam Tân Uyên mở rộng – GĐ2, khiến công ty chuyển từ trạng thái tiền mặt ròng sang nợ ròng. Tính đến Q2/2025, NTC có tổng nợ vay là 951 tỷ đồng, nợ ròng là 388 tỷ đồng, tỷ lệ Nợ ròng/Vốn chủ sở hữu là 30,4% và Nợ ròng/EBITDA là 1,7 lần so với trung vị ngành lần lượt là -19,5% và -1,4 lần.
Nhận xét nhanh: NTC có hoạt động kinh doanh KCN khá tốt khi 2 KCN của công ty đã gần lấp đầy hoàn toàn mặc dù giá thuê trung bình của 2 KCN này không thấp so với các KCN khác tại Bình Dương (200 USD/m2/kỳ hạn thuê còn lại). Ngoài ra, công ty cũng đầu tư tài chính khá tốt vào các KCN khác, mang lại nguồn cổ tức tiền mặt ổn định hàng năm. Những rủi ro chính đối với NTC là tình hình thuế quan của Mỹ, tình trạng sở hữu chéo giữa NTC và các thành viên trong Tập đoàn Cao su Việt Nam và tỷ lệ cổ phiếu lưu hành tự do ở mức thấp. Với mức giá 161.470 đ/cp, NTC sẽ giao dịch với P/E trailing và P/B trailing lần lượt là 11,7 và 3,0, so với trung bình ngành là 12,5 và 1,5.