Cập nhật VHM – TRUNG LẬP

KQKD 2025 tăng trưởng tốt chủ yếu nhờ ghi nhận các giao dịch bán sỉ tại dự án Vinhomes Green Paradise. Do lãi suất có xu hướng tăng và nhà nước kiểm soát tăng trưởng tín dụng vào ngành bất động sản chặt chẽ hơn nên chúng tôi giảm 20% dự phóng doanh số bán hàng 2026, giảm 7% dự phóng LNST 2026 và 8% giá mục tiêu cuối 2026 xuống 108.500 đ/cp. Thay đổi khuyến nghị từ Khả quan sang Trung lập.

VHM công bố KQKD 2025 khả quan với doanh thu đạt 154.102 tỷ đồng (+51% svck) và LNST đạt 42.111 tỷ đồng (+20% svck), hoàn thành 100% kế hoạch lợi nhuận và 105% dự phóng của ACBS. Doanh thu chủ yếu đến từ việc ghi nhận dự án Vinhomes Green Paradise (58.300 tỷ đồng), Ocean Park 2 (24.000 tỷ đồng), Ocean Park 3 (18.200 tỷ đồng) và Golden City (14.000 tỷ đồng). Lợi nhuận được chia từ các dự án BCC (chủ yếu đến từ dự án Royal Island) giảm 54% svck, đạt 8.739 tỷ đồng.

VHM ghi nhận doanh số bán hàng năm 2025 đạt 205.300 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với 2024, trong đó chủ yếu đến từ các dự án Green Paradise (~30%), Wonder City (~19%), Golden City (~15%), Royal Island (~14%) và Dream City (~11%). Dự án Vinhomes Green Paradise tại TP.HCM với diện tích 2.870 ha và tổng vốn đầu tư gần 466.000 tỷ đồng là dự án nổi bật nhất trong năm 2025. Dự án đạt doanh số bán sỉ hơn 60.000 tỷ đồng trong năm 2025 và ghi nhận khoảng 95% doanh số trong Q4/2025.

Doanh số bán hàng chưa ghi nhận tính đến cuối 2025 đạt 186.400 tỷ đồng, cũng tăng gấp đôi so với năm ngoái, trong đó bao gồm các dự án Wonder City (~23%), Royal Island (~19%), Dream City (~12%), Golden City (~9%).

Trong năm 2026, VHM dự kiến mở bán các giai đoạn tiếp theo của dự án Green Paradise, Golden City, Green City, … và có thể mở bán các dự án mới như Hải Vân Bay, Quang Hanh, Global Gate Hạ Long, … Với tình hình lãi suất cho vay mua nhà ưu đãi 12 tháng đầu tăng khoảng 2,5-3% từ tháng 11/2025 đến tháng 3/2026 và nhà nước kiểm soát tăng trưởng tín dụng vào ngành bất động sản chặt chẽ hơn nên chúng tôi cho rằng thời điểm mở bán các dự án trong năm nay có thể bị lùi lại và tỷ lệ hấp thụ có thể bị ảnh hưởng. Ngoài ra, doanh số bán sỉ của VHM thường khó dự phóng. Do đó, trên quan điểm thận trọng, chúng tôi giảm 20% dự phóng doanh số bán hàng năm 2026 xuống 210.000 tỷ đồng (+2% svck).

Công ty tiếp tục mở rộng quỹ đất với 3 dự án mới được thêm vào trong Q4/2025 là dự án 30 ha ở Hưng Yên, dự án 10.360 ở Cam Lâm, Khánh Hòa và dự án 1.120 ha ở Khánh Hòa, nâng tổng quỹ đất lên gần 24.600 ha. Do thiếu thông tin nên chúng tôi chưa phản ánh 3 dự án mới trong mô hình định giá.

Chúng tôi điều chỉnh giảm 2% dự phóng doanh thu 2026 xuống 142.136 tỷ đồng và 7% dự phóng LNST năm 2026 xuống 44.800 tỷ đồng (+6% svck) chủ yếu đến từ các dự án Vinhomes Green Paradise, Wonder City, Royal Island, Dream City, Green City và Golden City. Do điều chỉnh giảm 20% doanh số bán hàng năm 2026 nên giá mục tiêu cuối năm 2026 điều chỉnh giảm 8% xuống 108.500 đ/cp và chuyển khuyến nghị từ Khả quan sang Trung lập.