CTCP VINCOM RETAIL (HSX: VRE)

Lợi nhuận tăng trưởng trong Q2/2025 và 6T2025 chủ yếu nhờ tỷ lệ lấp đầy các trung tâm thương mại tăng, 5 trung tâm thương mại mới khai trương trong năm 2024 và doanh thu tài chính tăng. Điều chỉnh dự phóng LNST năm 2025 tăng 19% lên 4.762 tỷ đồng do doanh thu tài chính cao hơn ước tính trước đó. Chuyển giá mục tiêu sang năm 2026 ở mức 34.800 đồng/cổ phiếu và đưa ra khuyến nghị Khả quan.

Mảng cho thuê bất động sản (BĐS) dự kiến ​​sẽ có KQKD tăng trưởng ổn định trong năm 2025 với doanh thu ước đạt 8.516 tỷ đồng (+8% svck), chủ yếu nhờ tỷ lệ lấp đầy cao hơn và 5 trung tâm thương mại (TTTM) mới được khai trương trong năm 2024. VRE đã cải thiện tỷ lệ lấp đầy trung bình của các TTTM từ mức đáy 82,8% trong Q1/2024 lên 86,3% trong Q2/2025, chủ yếu nhờ sự thay đổi trong cơ cấu khách thuê (tăng diện tích cho các khách thuê trong lĩnh vực ăn uống, giải trí và phong cách sống). Biên lợi nhuận gộp được cải thiện từ 53,9% trong Q2/2024 lên 55,5% trong Q2/2025 nhờ tỷ lệ lấp đầy cao hơn và các hoạt động ​​tiết kiệm năng lượng như lắp đặt thêm các tấm pin mặt trời trên mái các TTTM. Công ty vẫn giữ kế hoạch mở thêm 3 TTTM mới trong năm 2025 (Vincom Mega Mall Ocean City, Vincom Mega Mall Royal Island và Vincom Plaza Vinh) với tổng diện tích sàn (GFA) tăng thêm gần 117.000 m2, nâng tổng số TTTM lên 91 và tổng GFA lên 1,96 triệu m2.

Tính đến hết ngày 30/06/2025, VRE đã giải ngân 1.800 tỷ đồng tiền đặt cọc cho Vinhomes (HSX: VHM) nhằm phát triển 4 TTTM (1 Vincom Center, 2 Vincom Mega Mall và 1 Vincom Plaza) tại dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, dự kiến ​​đưa vào vận hành giai đoạn 2027-2028. Tính đến cuối Q2/2025, VRE đặt cọc 21.543 tỷ đồng cho mục đích đầu tư và kinh doanh (+2% so với đầu năm), trong đó 18.697 tỷ đồng, tương đương 87%, được đặt cọc cho các bên liên quan.

Đối với mảng kinh doanh BĐS, VRE vẫn giữ kế hoạch mở bán các căn nhà phố thương mại tại hai dự án Vinhomes là Vinhomes Royal Island (khoảng 1.000 căn với tổng vốn đầu tư 4,8 nghìn tỷ đồng) và Vinhomes Golden Avenue (khoảng 280 căn với tổng vốn đầu tư 1,3 nghìn tỷ đồng) trong nửa cuối năm 2025 và bàn giao vào năm 2026. Chúng tôi kỳ vọng hai dự án này sẽ đạt tỷ lệ hấp thụ tốt và trở thành động lực tăng trưởng chính cho KQKD của công ty trong năm 2026. Mặt khác, trong năm 2025, mảng kinh doanh BĐS đóng góp vào kết quả kinh doanh không đáng kể với doanh thu ước đạt 205 tỷ đồng (-76% svck) do các căn shophouse tại các dự án cũ đã gần hoàn tất bàn giao.

Do doanh thu tài chính trong 6T2025 cao hơn kỳ vọng nên chúng tôi điều chỉnh LNST năm 2025 tăng 19% lên 4.762 tỷ đồng (+16% svck). Chúng tôi kỳ vọng tốc độ tăng trưởng cao hơn vào năm 2026 với doanh thu ước đạt 12.773 tỷ đồng (+43% svck) và LNST ước đạt 5.888 tỷ đồng (+24% svck), chủ yếu nhờ việc bàn giao và ghi nhận các nhà phố thương mại tại dự án Vinhomes Royal Island và Vinhomes Golden Avenue trong khi mảng cho thuê BĐS tiếp tục hoạt động ổn định. Chuyển giá mục tiêu sang năm 2026 lên 34.800 đồng/cổ phiếu và đưa ra khuyến nghị Khả quan.