Cập nhật VRE – KHẢ QUAN

Lợi nhuận Q4/2025 tăng mạnh chủ yếu nhờ ghi nhận giao dịch chuyển nhượng cổ phần Vincom Center Nguyễn Chí Thanh. Kết quả kinh doanh cả năm 2025 phù hợp với dự phóng. Điều chỉnh giảm 10% dự phóng LNST 2026 và giảm 7% giá mục tiêu cuối năm 2026 xuống 36.000 đồng/cổ phiếu do việc mở bán và bàn giao 2 dự án nhà phố thương mại tại Vinhomes Golden Avenue và Vinhomes Royal Island dời từ 2026 sang 2027. Duy trì khuyến nghị Khả quan.

VRE công bố KQKD Q4/2025 khả quan với doanh thu đạt 2.312 tỷ đồng (+9% svck) và LNST đạt 2.659 tỷ đồng (+145% svck). Tăng trưởng lợi nhuận chủ yếu đến từ doanh thu tài chính 1.891 tỷ đồng từ chuyển nhượng toàn bộ 99,99% cổ phần tại Công ty TNHH Bất động sản Vincom NCT – đơn vị sở hữu Vincom Center Nguyễn Chí Thanh – tại Hà Nội.

KQKD cả năm 2025 phù hợp với dự phóng của ACBS. Doanh thu 2025 đạt 8.837 tỷ đồng (-1% svck) và LNST đạt 6.446 tỷ đồng (+57% svck), hoàn thành 137% kế hoạch lợi nhuận và 97% dự phóng của ACBS. Doanh thu đi ngang do mảng cho thuê BĐS tăng trưởng ổn định trong khi mảng chuyển nhượng BĐS giảm mạnh vì các dự án shophouse đã gần hoàn tất bàn giao. Tăng trưởng lợi nhuận chủ yếu đến từ doanh thu tài chính (từ lãi chuyển nhượng cổ phần Vincom Center Nguyễn Chí Thanh và lãi từ cọc) tăng gần 4 lần svck, đạt 3.687 tỷ đồng.

Mảng cho thuê bất động sản tăng trưởng ổn định trong năm 2025 với doanh thu đạt 8.399 tỷ đồng (+7% svck) và biên lợi nhuận gộp đi ngang ở mức 55%. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của các trung tâm thương mại (TTTM) cải thiện lên mức 88,1% vào Q4/2025 so với 85,4% vào Q4/2024. Vincom Plaza Vinh được khai trương vào ngày 19/12/2025, nâng tổng số TTTM cuối năm 2025 lên 90 với tổng diện tích sàn bán lẻ hơn 1,9 triệu m2.

Năm 2026, VRE dự kiến khai trương 1 TTTM mới là Vincom Plaza Wonder Park với diện tích sàn bán lẻ khoảng 27.000 m2. Ngoài ra, công ty có kế hoạch ra mắt 1 loại hình sản phẩm mới tên là Vincom Collection. Đây là mô hình khu phố thương mại trong các đại đô thị, được phát triển trên 70 lô đất với tổng diện tích gần 300 ha. Do chưa có thông tin chi tiết nên chúng tôi chưa phản ánh sản phẩm mới này trong mô hình định giá.

Công ty dời lịch mở bán và bàn giao hai dự án nhà phố thương mại tại Vinhomes Golden Avenue (khoảng 280 căn với tổng vốn đầu tư 1,3 nghìn tỷ đồng) và Vinhomes Royal Island (khoảng 1.000 căn với tổng vốn đầu tư 4,8 nghìn tỷ đồng) từ 2026 sang 2027. Do đó, chúng tôi điều chỉnh giảm dự phóng doanh thu chuyển nhượng BĐS năm 2026 xuống 72 tỷ đồng (-58% svck). Tổng doanh thu 2026 điều chỉnh giảm 25% xuống 9.059 tỷ đồng (+3% svck) và LNST điều chỉnh giảm 10% xuống 5.433 tỷ đồng (-16% svck). Chúng tôi điều chỉnh giảm 7% giá mục tiêu cuối năm 2026 xuống 36.000 đồng/cổ phiếu và duy trì khuyến nghị Khả quan.