Cập nhật VRE – MUA

KQKD Q2/2026 khả quan và phù hợp với dự phóng của chúng tôi. Tăng trưởng chủ yếu đến từ doanh thu và biên lợi nhuận gộp của mảng cho thuê BĐS cải thiện, lãi từ tiền gửi tăng và lợi nhuận tài chính từ việc đặt cọc thêm các dự án mới cuối năm 2025. Chúng tôi giữ nguyên dự phóng cả năm 2026. Tuy nhiên, chúng tôi điều chỉnh giảm 11% giá mục tiêu cuối năm 2026 xuống 32.200 đồng/cổ phiếu do giảm tỷ lệ hấp thụ các dự án shophouse từ 85% xuống 50% và điều chỉnh giá bán shophouse đi ngang thay vì tăng 12%/năm. Duy trì khuyến nghị MUA.

VRE ghi nhận KQKD Q2/2026 khả quan với doanh thu đạt 2.374 tỷ đồng (+11% svck) và LNST đạt 1.609 tỷ đồng (+30% svck). Tăng trưởng chủ yếu đến từ:
(1) Tỷ lệ lấp đầy các trung tâm thương mại (TTTM) tính đến cuối Q2/2026 tăng 2,3 điểm % svck, đạt 88,6%;
(2) 3 TTTM mới khai trương trong năm 2025 với tổng diện tích sàn tăng thêm 120.000 m2;
(3) Biên lợi nhuận gộp của mảng cho thuê BĐS tăng từ 56% lên 61% chủ yếu do điều chỉnh giảm khấu hao của VMM Ocean Park 1;
(4) Doanh thu tài chính (chủ yếu là lãi từ cọc) tăng 25% svck, đạt 845 tỷ đồng.

Lũy kế 6T2026 công ty cũng ghi nhận kết quả tích cực với doanh thu đạt 4.667 tỷ đồng (+9% svck) và LNST đạt 3.215 tỷ đồng (+33% svck), hoàn thành 58% kế hoạch và 55% dự phóng của chúng tôi. Tăng trưởng trong kỳ chủ yếu đến từ:
(1) Mảng cho thuê BĐS tăng trưởng doanh thu 9,3% svck nhờ tỷ lệ lấp đầy tăng, giá thuê tăng nhẹ và đóng góp của các TTTM mở mới trong năm 2025. Nếu loại bỏ hoạt động của VCC Nguyễn Chí Thanh để so sánh thì tăng trưởng sẽ là 11,6%;
(2) Lãi đột biến 185 tỷ đồng từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản đầu tư là một bệnh viện ở phường Tân Sơn Nhất, TP.HCM; và
(3) Doanh thu tài chính (chủ yếu là lãi từ cọc) tăng 29% svck, đạt 1.680 tỷ đồng.