アナリストレポート

ベトナム国家銀行は、信用機関（TCTD）による社債（TPDN、銀行債を除く）の売買に関する通達16/2021/TT-NHNN号の改正草案について意見を募集しています。それによると、以下の通りです。 銀行は、2023年12月31日までに以前売却した社債を買い戻すことが許可されます。 銀行は、事業活動からの収入源を管理し、運転資金の使用を証明する十分な書類を収集できる場合、運転資金の補填を目的として発行された社債を購入することが許可されます。 銀行は、他企業への出資や株式購入を目的として発行された社債を購入することは許可されません。 その他、決済方法、銀行の内部格付け、企業の資金使途の監視に関するいくつかの改正。 銀行は不良債権比率が3%未満の場合にのみ社債を購入でき、直近12ヶ月間に不良債権がない企業の社債のみを購入できるといった他の重要な点は変更されません。 当社の見解では、上記の草案における社債市場にとって最も肯定的な点は（1）であり、これにより銀行による社債投資の魅力が高まり、社債市場の流動性がいくらか向上するでしょう。現在、銀行は最大の債権者であり、流通している社債の総残高の約34%を占めると推定されています。 一方、銀行システムへの影響はごくわずかでしょう。社債残高は、銀行の総信用残高の約2.5%しか占めていません。TPB、TCB、MBB、VPBなどの社債投資比率が比較的高いいくつかの銀行にとって、上記の草案が適用されれば、これらの銀行は社債投資において、また社債に関連する（もしあれば）コミットメントの履行において、より柔軟に対応できるようになるでしょう。 上記の改正草案は、政府が社債市場の健全な発展を支援するための動きの一つです。これは、社債市場におけるいくつかの不正行為の後、非常に低い水準にある投資家の心理を改善するのにも役立つでしょう。これに先立ち、政府の政令08/2023号は、企業が債権者と交渉して債券の満期を延長したり、他の資産で支払ったりすることを許可し、政令153/2020号および政令65/2022号と比較して、プロの投資家に関するいくつかの条件の適用を一時停止しました。 完全なレポートは添付ファイルをご覧ください。

産業用不動産セクター 概要：設立された工業団地（KCN）の数は、過去22年間で2000年の61箇所から2022年には410箇所へと約7倍に増加しました。2022年末時点で、ベトナムには約300の工業団地が稼働しており、平均稼働率は前年同期比10ポイント増の71.1%で安定しています。工業団地は累計で約11,000件のFDIプロジェクト（登録資本金合計約2,500億米ドル）と、約11,000件のDDIプロジェクト（登録資本金合計約3,000兆ドン）を誘致しました。 2022年、土地賃料は上昇傾向を継続しましたが、FDI登録資本の減少と世界的な需要の低下により、投資家がリスクを最小限に抑え、防衛のために現金を温存し、工場拡張・移転計画を延期したため、そのペースは鈍化しました。北部市場では、残存リース期間あたりの平均土地賃料が111米ドル/m2（前年比+0.9%、前期比+0.9%）を記録した一方、南部市場では126米ドル/m2（前年比+8.2%、前期比+0.9%）を記録しました。稼働率は北部で79.1%（前年比-0.9ポイント、前期比-1.2ポイント）、南部で85.6%（前年比-4.4ポイント、前期比+0.4ポイント）で安定しています。 同様の傾向は、既製工場市場でも見られ、北部では平均賃料が4.84米ドル/m2/月（前年比+3%、前期比+1.5%）、南部では4.75米ドル/m2/月（前年比+0.3%、前期比-1.3%）でした。 機会と課題： 成長の原動力としては、チャイナ・プラス・ワンの傾向、中台間の緊張、比較的安定したマクロ経済状況、競争力のあるコストで豊富な労働力、競争力のある賃料、インフラ投資、FTAなどが挙げられます。一方で、世界的な需要の減少、グローバルミニマム税、生産賃金の上昇率、用地取得の遅れ、不十分なインフラは、市場の発展に課題をもたらす可能性があります。 見通し： 上記の多くの好機を鑑み、当セクターの長期的な見通しを前向きに評価しています。土地面積の制約と外国企業からの安定した需要により、賃料は引き続き緩やかに上昇し、稼働率は安定した水準を維持すると予想されます。長期的には、賃料が低く、より広い面積の土地が利用可能であるため、新規供給は従来の地域から離れた場所へと拡大するでしょう。グリーンでスマートな工業団地、混雑した都市における多層階の倉庫や工場、テナントのニーズに合わせて倉庫と工場を柔軟に転換できる施設への需要が高まるでしょう。 レポートの全文は、以下の添付ファイルをご覧ください。

ヴィンホームズ株式会社 (VHM VN) 目標株価を23%下方修正し、1株あたり70,431ドンとしましたが、買いの投資判断を再表明します。これは、前回の更新レポート以降、株価が18%調整されたためであり、また、不動産市場が不利な状況にあるにもかかわらず、VHMは良好な財務状況を維持し、土地保有を拡大しているためです。 2022年の業績悪化は、主に卸売販売の減少と実効税率の上昇によるものです。 VHMの2022年業績は減少し、純売上高は62兆3,930億ドン（前年比27%減）、税引後利益は29兆1,620億ドン（前年比25%減）となり、当社の予測のそれぞれ89%および99%に相当しました。売上高が予測を下回ったのは、卸売取引の計上における会計処理方法の違いによるものです（具体的には、当社は一部の卸売取引をプロジェクトの一部譲渡として予測し、株式売却として財務収益に計上するのではなく、売上高と売上原価に計上していました）。しかし、実現利益の予測に違いはありませんでした。BCCプロジェクトと卸売取引を合算した場合、調整後売上高は81兆4,000億ドン（前年比14%減）となります。前年比で2022年の業績が悪化した主な理由は、卸売販売の減少と実効税率の上昇（19.2%に対し24.5%）によるものです。 年間販売状況は好調 2022年の販売状況は目覚ましい結果を記録しました。販売戸数は30,900戸（前年比21%減）にとどまりましたが、契約額は128兆2,000億ドン（前年比63%増）となりました。これは、主にVinhomes Ocean Park 2プロジェクトで約88兆ドン、Vinhomes Ocean Park 3で約20兆5,000億ドンの販売額を記録した低層住宅の販売が増加したためです。卸売販売は総戸数の68%、総売上高の37%を占めました。2022年末時点の未計上収益は107兆6,000億ドン（前年比105%増）でした。 高金利と市場の慎重な心理は、プロジェクトの展開遅延や小売販売に影響を与える可能性があります。一方で、VHMのプロジェクトは引き続き住宅不動産開発会社を惹きつけており、VHMは2023年も卸売取引を計上し続ける可能性があります。当社は2023年の販売額を72兆ドン（前年比44%減）と予測しています。   詳細な分析、評価、投資判断については、以下の添付レポートをご覧ください。

テクニカル要因： 3月27日から31日までの取引週において、VN指数は週間の全取引セッションで上昇し、週初めの1040ポイントから、終値では1060ポイントのレジスタンス水準に達しました。週間の取引結果はかなり好調でしたが、各セッションの変動幅はかなり狭く、そのため2週連続で8セッション上昇したものの、VN指数の上昇幅は相対的な水準にとどまり、1060～1080ポイントのレジスタンスに近づくにつれて売り圧力が強まる兆候が見られました。 現在の株価上昇局面では流動性が再び増加傾向にあり、1セッションあたり5億株以上の安定した売買高と、1セッションあたり9兆ドン以上の売買代金となっています。流動性の増加と狭い範囲での価格の膠着は、全体的に買い圧力が優勢であるものの、市場心理が慎重さを保っていることを示しています。 過去2週間の連続上昇により、安定したマクロ経済状況と多くの支援情報の中で、取引心理はより前向きに変化しました。しかし、VN指数が1060～1080ポイントのレジスタンス領域に連続して上昇するにつれて売り圧力が徐々に増加しており、投資家の取引における慎重さは依然として存在します。したがって、中長期的な支配的なトレンドが下降トレンドであるため、VN指数はレジスタンスで売り圧力にさらされる可能性があります。 このように、VN指数は4月3日から4月7日までの新週を、上昇トレンドを継続しながら開始し、1060～1080ポイント、さらに1100ポイントのレジスタンスを試す展開となるでしょう。VN指数が調整した場合の潜在的なサポートは1020～1030ポイントの領域です。今週の変動範囲は1020～1100ポイントです。 詳細は下記の添付レポートをご覧ください。

政府は2023年3月4日付政令第10/2023/NĐ-CP号を公布しました。これは土地法実施細則に関する政令の一部を改正・補足するもので、2023年5月20日から適用されます。主なポイントは以下の通りです。 プロジェクト開発時、不可抗力の場合は24ヶ月の延長期間には算入されません。 投資家はプロジェクト活動終了日から24ヶ月間、土地を使用できます。24ヶ月後、投資家が土地使用権を譲渡しない、または土地に付随する資産を売却しない場合、不可抗力の場合を除き、政府は補償なしで土地を収用します。 住宅開発プロジェクトではない不動産事業プロジェクトにおいて、土地使用権の譲受人、住宅購入者、建設工事購入者に対し、土地使用権、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書を発行します。 入札に成功した場合、または法的に承認された場合に土地が割り当てられます。 明確に延長が認められた場合の土地使用料の計算。 省人民委員会は90日以内に土地使用料を承認します。 他の法的規定を満たす場合、森林地およびその他の種類の土地の土地使用権の転換を許可します。 見解：この政令は、リゾートヴィラや低層住宅に土地使用権証明書が発行され、同時にプロジェクトの承認期間と土地使用料の計算期間が短縮されることで、市場心理、特にリゾート不動産セグメントに良い影響を与えると期待されています。これにより、今年の10月に可決される予定の土地法（改正）を待つ間、不動産セクターが困難な時期を乗り越えるのに役立つでしょう。 報告書の全文は添付ファイルをご覧ください